Google+ PPQ: Zeichen und Wunder

Montag, 3. August 2009

Zeichen und Wunder

Joseph Ackermann träumt noch davon, die größte hallesche Wohnungsgesellschaft HWG aber steht schon kurz davor: Trotz eines Leerstand von handgeschätzten 20 bis 25 Prozent der verfügbaren Wohnungen konnte das kommunale Unternehmen im vergangenen Jahr eine Umsatzrendite von 19,4 Prozent aus seinen Mietern herauspressen. Von 100 Euro Umsatz blieben nach Rechnung der HWG stolze 19,40 Euro Gewinn übrig.

Ein bisschen besser sind nur noch die ebenfalls kommunalen Stadtwerke München, die ihren Strom- und Gasabnehmern 22,60 Euro auf je 100 Euro Umsatz absaugten. Deutsche-Bank-Chef Ackermann hatte zur Empörung der Politik 25 Prozent als Gewinnziel für sein Unternehmen ausgegeben - vermutlich ist ein ähnlicher Aufschrei angesichts der Zahlen der Stadtwerke München und der Halleschen Wohnungsbaugesellschaft nur ausgeblieben, weil 20 Prozent Gewinn noch okay, 25 Prozent aber des Teufels sind.

Kommentare:

derherold hat gesagt…

Hohoho, dabei sind Ackermanns "25%" doch wohl EK-Rendite; die Umsatzrendite könnte erheblich geringer sein.

Im übrigen bin ich der Meinung, daß sich bei effizienterer Verwaltung und geringeren Kosten die Umsatzrendite der HWG um 50% setigern lassen könnte.:-)

ppq hat gesagt…

@herold: womit wir wieder beim thema wären ;-)

die hwg nimmt als fremdkapital nur die abrißprämie, trotzdem schaffen die solche zahlen

einzige vermutung derzeit: sie verkaufen häuser, die mit null im buch stehen und machen damit jeweils 1000 %

kann das hinkommen? du kennst dich da doch besser aus

derherold hat gesagt…

*hüstel* Es ist mir ein bißchen peinlich, weil ich schon mit dem Ex-GF Sydow und jahrlang mit dem Ex-AR(-Chef ?) van Emmerich Kontakt hatte und es deshalb genau wissen müßte.

Ich meine, daß die HWG gesetzl. ihre sog. Altschulden auf 150 DM(!) pro qm Wfl. drücken konnte.
Vereinfacht gesagt: 5% Zinsen auf 76 Euro/qm = 0,32 Euro/qm pro Monat. Liegt die Durchschnitts-Netto-Miete bei 4,00/qm p.m., ergibt sich ein netter Mietüberschuß.

Verkauf von Immobilien: Die stehen nicht mit *Null*, sondern mit rd. 76 Euro pro qm in den Büchern, ein bewohntes 10 Familienhaus (600 qm Wfl.) also mit popeligen 90.000 DM(!).

Stimmt so NICHT zur Gänze, weil modernisiert wurde, Leerstand vorhanden ist und (vor allem) Personalkosten (auf Westniveau) vorliegen.

ppq hat gesagt…

1. die kosten kommen doch aber nicht hauptsächlich aus den altschulden? will sagen: die altschulden sind doch nicht das, was am meisten kosten verursacht, so lange sie nur bedient und nicht getilgt werden müssen?

2. 76 euro - die buden stehen also in der höhe der altschulden in den büchern. das sind doch aber die ddr-altschulden? viele (altbauten) haben diese altschulden doch gar nicht, sondern höchstens die unter 3. genannten belastungen durch modernisierungskredite nach der wende. (auch schon 20 jahre her - da müsste bei den zuerst sanierten häusern schonwieder viel investiert werden)

ich las mal, dass die in den 20 jahren seit dem mauerfall 30 % des bestandes saniert bekommen haben. wenn das so weitergeht, sind sie in 40 jahren bei 60%, wobei die hälfte davon schon wieder saniert werden muss und die andern 40 % noch nie saniert worden sind - in 40 jahren nicht.

über 30 % würde die sanierungsquote der gesellschaft somit niemals steigen, wenn sie nicht grundsätzlich mehr geld in die hand nehmen.

angesichts einer zahl wie 20 % umsatzrendite sieht es danach aber nun gar nicht aus, richtig?

ppq hat gesagt…

aktuelle zahlen:

Der eigene Wohnungsbestand der HWG setzte sich zum Stichtag zu 70 % aus industriell und zu 30 % aus konventionell gefertigten Wohnungen zusammen.

Der Anteil der sanierten Wohnungen bei der HWG hat sich im Vergleich zum Vorjahr um weitere 3 % auf 53 % erhöht.


Verkauft wurden 2007 704 Wohnungen, dei zuvor zu 92 % leer standen


Investitionen, Verkauf und Rückbau sowie gezielte Vermietungsstrategien haben dazu geführt, dass der Wohnungsleerstand gegenüber 2006 von 18,1 % auf 16,8 % gesenkt wurde


Die Erlösschmälerungen bei den Sollmieten ( von denen ich nicht weiß, ob sie MIETAUSFÄLLE meinen) wurden im Berichtszeitraum um TEUR 874 auf TEUR 9.582 vermindert. Gemessen am Gesamtmietsoll entspricht dies einer Verminderung von 17,5 % auf 15,8 %. Wenn das die Mietausfälle wären, dann wäre das irre viel, finde ich.


Heuschrecke?:
Die im Geschäftsjahr 2007 voll wirksamen Mieterhöhungen aus Sanierungsmaßnahmen des Vorjahres, mietspiegelbegründete Mieterhöhungen sowie gestiegene Neuvermietungspreise führten im Berichtszeitraum gegenüber dem Vorjahr zu einer Erhöhung der stichtagsbezogenen Sollmiete um ca. 5 % (Vorjahr: 2,4 %) auf EUR 4,09 EUR/m2/mtl.


Im Geschäftsjahr wurden 8 Objekte mit 536 Wohnungen vollständig zurückgebaut, davon 3 Objekte mit 45 Wohnungen im Altbaubestand. Damit sind bis Ende 2007 im Rahmen des Stadtumbaus 2.773 Wohnungen rückgebaut worden.


Der erwirtschaftete Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit zeigt eine Senkung gegenüber dem Vorjahr von TEUR 20.221 auf TEUR 14.935.



Der städtische Haushalt vereinnahmt von der HWG in den Jahren 2008 - 2012 einen Betrag von EUR 81,8 Mio. Dazu werden im Wesentlichen Gewinnrücklagen aufgelöst und darüber hinaus Jahresgewinne ausgeschüttet.


VI. KÜNFTIGE ENTWICKLUNG DER GESELLSCHAFT

Die Gesellschaft wird in den nächsten Jahren entsprechend ihrer mittelfristigen Planung neben der Erwirtschaftung der Haushaltskonsolidierungsbeiträge in eingeschränktem Umfang die weitere Sanierung nachfragestabiler Wohnungsbestände sowie die Bereinigung ihres Portfolios durch Verkauf und Rückbau leer stehender oder leerstandsbedrohter Bestände fortführen. Aufgrund der von ihr geforderten Haushaltskonsolidierungsbeiträge wird sie das jährliche Investitionsvolumen allerdings einzuschränken haben. Insbesondere Sanierungsmaßnahmen, die zwar städtebaulich wünschenswert, aufgrund guter Wohnungsbelegung aber nicht zwingend erforderlich sind, werden kaum realisierbar sein.



https://www.unternehmensregister.de/ureg/;jsessionid=D6750B22A6C3CC67948FF47B288DCB98.www04-1?submitaction=showDocument&id=2453024

derherold hat gesagt…

Ich weiß selbstverständlich nicht, wie tatsächlich "gebucht" worden ist aber die 150 DM/qm galten als "pauschal" und lasteten somit durchschn. in gleicher Höhe auf dem schuldenfreien Altbau von 1910 wie auf der niegelnagelneuen Platte von 1988.

Was sehen Erwerber als "die Kosten" des Erwerbs eines Einfamilienhauses ? Nicht die Nebenkosten, die sie im wesentlichen auch als Mieter zahlen müßten und eigentlich auch nicht die Reparaturen, sondern den monatlichen Schuldendienst für die Hypothek. Das "Bedienen", die 4 oder 5 % Zinsen, sind doch erheblich gravierender als die Tilgung.

Die abzureißenden (und in der Masse auch die verkauften) Häuser wird die HWG nicht saniert haben und einige Platten wie in Silberhöhe könnten "unsaniert" vermietet werden - bei dem o.g. Beispiel "0,32 Euro/qm" ist jede Menge Luft für geringere Mieten und Leerstand.

Und richtig, alle 30 Jahre muß wieder von vorne angefangen werden zu "malern". Das ist auch nicht das Problem, solange die Modernisierung mit Zins+Tilgung durch die Miete erwirtschaftet wird.

In Merseburg sollten alle privaten Investoren einmal pro Jahr einen Geschenkkorb an die ehem. Gebäudewirtschaft schicken, denn deren "zögerliche" Sanierungsbemühung hat den privaten Vermietern die Wohnungen voll gemacht.

derherold hat gesagt…

"Gemessen am Gesamtmietsoll entspricht dies einer Verminderung von 17,5 % auf 15,8 %."
Mietrückstände+Mietminderungen+Leerstand.

Der Geschäftsbericht von 2007:
http://www.hwgmbh.de/ueber/gb/gb_07.pdf

Leerstand: Hier wäre allerdings die Frage, wieviel davon auf unsanierte/zum Verkauf vorgesehene Gebäude entfällt.

Nur nebenbei:
Würde die Stadt Halle die rd. 21.000 Wohnungen von der privaten Wirtschaft verwalten lassen, würde dies wahrscheinlich 300-400.000 Euro p.m. kosten= 3,5 bis 5 Mio. Euro pro Jahr. Die tatsächlichen Personalkosten liegen bei rd. 11 Mio. ... aber man ja auch einen Regiebetrieb und Hausmeister. ;-)